日本在住のままアメリカ不動産を購入する方法｜ロサンゼルスでの手続きと注意点
更新日：10月12日
「アメリカに住んでいなくても不動産を買えますか？」というご相談を、日本在住の投資家や将来の移住を考える方からよくいただきます。結論から言えば可能で、外国人がアメリカ不動産を所有することに法的な制限はありません。ただし、非居住者ならではの手続きと税務のポイントがあります。この記事では、ロサンゼルスでの購入を前提に、実務の流れと注意点を解説します。
日本在住者がアメリカ不動産を購入できる理由
アメリカでは外国人の不動産所有に対する規制がなく、ビザや永住権も不要です。物件の所有者名義は個人でも、アメリカで設立したLLC（有限責任会社）でも構いません。日本からの購入者が多いのは、賃貸需要が安定しているロサンゼルス、オレンジカウンティ、サンディエゴといった南カリフォルニアです。
購入の流れ（日本在住の場合）
オンライン相談：ご希望のエリア、予算、目的（賃貸運用・将来の居住・別荘）を日本語でヒアリングします。
物件選定とリモート内見：ビデオ通話で物件を確認し、周辺環境や賃貸需要を当社が現地で調査します。
オファーと契約：契約書類は電子署名（DocuSign）で完結します。来米の必要はありません。
資金の送金：エスクロー口座へ日本の銀行から海外送金します。送金には通常3〜7営業日かかるため、余裕を持ったスケジュールが必要です。
インスペクションと開示書類の確認：当社が立ち会い、結果を日本語で報告します。
クロージング：所有権移転の書類は、日本のアメリカ大使館・領事館での公証、またはリモート公証（RON）で対応できます。
引き渡し後：賃貸運用の場合は、当社の不動産管理サービスで入居者募集から家賃送金まで引き継ぎます。
現金購入とローン
日本在住者の購入は現金が主流ですが、ローンも不可能ではありません。外国人向け（Foreign National）ローンを扱う金融機関では、頭金30〜40％、金利は居住者向けより1〜2％高い条件が一般的です。日本の銀行で調達した資金を使う方も多くいらっしゃいます。
取得しておくべき番号と口座
ITIN（個人納税者番号）：SSNを持たない方が米国で確定申告をするために必要です。賃貸収入がある場合は必須。取得には2〜3か月かかるため、購入と並行して申請します。
アメリカの銀行口座：家賃の受け取り、固定資産税やHOA費の支払いに使います。非居住者でも口座開設可能な銀行があります。
LLCの設立（任意）：賠償責任の分離や複数物件の管理に有効ですが、カリフォルニアでは年間$800の最低フランチャイズ税がかかります。物件数と目的次第で判断します。
非居住者オーナーの税金
賃貸収入にかかる税金
賃貸収入は米国で課税対象です。何もしないと家賃の30％が源泉徴収されますが、「実質関連所得（ECI）」として申告する選択をすれば、経費控除後の純利益に対する通常の課税に切り替えられます。さらにカリフォルニア州では、非居住者オーナーの家賃から7％の州源泉徴収（Form 592/593）が原則として必要で、管理会社が代行します。
売却時の税金（FIRPTA）
非居住者が売却する際、連邦法（FIRPTA）により売却価格の15％が源泉徴収されます。加えてカリフォルニア州でも3.33％の源泉徴収があります。実際の税額はキャピタルゲインに基づき確定申告で精算され、還付を受けられるケースが多いです。
日米の二重課税
日米租税条約により、アメリカで納めた税金は日本の確定申告で外国税額控除の対象になります。日米両方に精通した会計士との連携が重要で、当社から紹介も可能です。
購入後の管理を誰に任せるか
日本在住オーナーにとって最大の課題は、時差と言語の壁を越えて現地対応することです。管理会社に委託すれば、入居者募集・審査、家賃回収と日本への送金、修繕手配、法的トラブル対応まで一任できます。当社は日本語の月次収支レポートと、非居住者源泉徴収の代行を標準で行っています。詳しくは「日本在住オーナー向け不動産管理」の記事をご覧ください。
よくある質問
相続の際に問題はありますか？
アメリカの不動産は米国の遺産税（Estate Tax）の対象となり、非居住者の控除額は$60,000と小さいのが注意点です。日米相続税条約による調整はありますが、LLCや信託を使った対策は購入前に検討することをおすすめします。
円安の影響はどう考えればいいですか？
購入時は円建てコストが上がりますが、家賃収入と売却益はドル建てで得られます。長期の分散投資として捉える方が多いです。
最低いくらから購入できますか？
2026年のロサンゼルス近郊では、コンドミニアムで$450,000前後から選択肢があります。一戸建てはトーランス周辺で$1,000,000前後が目安です。
ロサンゼルス・オレンジカウンティ・サンディエゴの不動産に関するご相談は、Blue Current Estates Co.（CA DRE #02317199）まで日本語でお気軽にどうぞ。初回相談は無料です。電話 310-243-6564（LA・OC）/ 858-353-4376（サンディエゴ）、メール info@bluecurrentco.net。
ロサンゼルスの不動産購入・売却を日本語でご相談ください
物件探しからローン、インスペクション、エスクロー、クロージングまで日本語で伴走します。日本在住のままのご購入もご相談ください。
お電話 310-243-6564（LA・オレンジカウンティ）／ 858-353-4376（サンディエゴ）・メール info@bluecurrentco.net
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