アメリカ不動産購入の諸費用と固定資産税｜ロサンゼルスで買う前に知るべきお金の話
更新日：10月12日
アメリカで不動産を購入する際、物件価格と頭金以外にどんなお金が必要なのか。日本と仕組みが違うため、「思ったより手元資金が必要だった」というケースが少なくありません。この記事では、ロサンゼルスでの購入を前提に、購入時の諸費用と購入後の維持費を整理します。
購入時にかかる諸費用（クロージングコスト）
買主側のクロージングコストは、物件価格の2〜3％が目安です。$1,000,000の物件なら$20,000〜$30,000程度を頭金とは別に用意します。主な内訳は以下の通りです。
ローン関連費用：ローン手数料（Origination Fee）、鑑定料（$500〜$800）、信用調査料など。現金購入なら不要です。
権原保険（Title Insurance）：所有権に瑕疵がないことを保証する保険。カリフォルニア南部では売主が買主分を負担する慣習が多いですが、ローン会社向けの権原保険は買主負担です。
エスクロー手数料：売買価格に応じて$2,000〜$4,000程度。買主と売主で折半するのが一般的です。
登記費用と譲渡税：ロサンゼルス郡の譲渡税（Transfer Tax）は主に売主負担ですが、ロサンゼルス市内の高額物件には追加課税（通称マンションタックス）があり、交渉によっては買主が一部負担することもあります。
固定資産税・HOA費の日割り精算：引き渡し日を基準に精算します。
火災保険の前払い：初年度分（$1,500〜$5,000以上）を事前に支払います。山火事リスク地域では高額になります。
インスペクション費用：一般住宅診断$400〜$700、シロアリ検査$100〜$200、その他専門検査は別途。
固定資産税（Property Tax）の仕組み
カリフォルニアの固定資産税は、購入価格を基準に年率約1.1〜1.25％です。$1,000,000の物件なら年$11,000〜$12,500、月換算で約$1,000になります。
Prop 13により、評価額の上昇は年2％以内に制限されます。長期保有ほど有利です。
支払いは年2回（12月10日と4月10日が期限）。ローンがある場合は、毎月の返済にエスクロー口座分として上乗せして積み立てるのが一般的です。
新興住宅地では「メロルース税（Mello-Roos）」が追加され、実質1.5〜2％になることがあります。アーバインなどで購入する際は必ず確認してください。
自宅として居住する場合、ホームオーナーズ・イグゼンプション（評価額から$7,000控除）を申請できます。
購入後の年間維持費
HOA費（管理組合費）
コンドミニアムやタウンハウスでは月$300〜$700、高級物件では$1,000超。建物保険、共用部維持、積立金が含まれます。一戸建てでもゲーテッドコミュニティでは月$100〜$300のHOA費がある場合があります。
火災保険・地震保険
火災保険は年$1,500〜$5,000が目安。2025年以降、山火事リスクを理由に大手保険会社が引き受けを制限しており、州の保険（FAIR Plan）しか選べない地域では保険料が倍以上になることもあります。地震保険は任意で、年$1,000〜$3,000程度です。
修繕・メンテナンス
築年数の古い住宅が多いため、年間で物件価格の1％程度を修繕予備費として見込むのが安全です。屋根の葃き替え（$15,000〜$30,000）、給湯器交換（$2,000〜$4,000）、エアコン交換（$8,000〜$15,000）などが代表的な支出です。
光熱費
電気・ガス・水道・ゴミで一戸建てなら月$300〜$500。カリフォルニアの電気料金は全米でも高い部類で、ソーラーパネルの有無で大きく変わります。
資金計画のシミュレーション（$1,000,000の一戸建て、頭金20％）
頭金：$200,000
クロージングコスト：$25,000前後
月々のローン返済（$800,000・30年固定・金利6.5％）：約$5,050
固定資産税：月約$1,000
火災保険：月約$200
合計の月額負担：約$6,250（HOAなしの場合）
このほか、引っ越し費用、家具・家電、初期の修繕費として$10,000〜$30,000を見込んでおくと安心です。
賃貸運用する場合の費用
投資目的で購入する場合は、管理会社への委託費（家賃の6〜10％）、空室期間、入居者募集費用（家賃の半月〜1か月分）を見込みます。日本在住オーナーの場合は、非居住者源泉徴収の手続きと確定申告の費用も発生します。
よくある質問
諸費用はローンに含められますか？
一部のローン関連費用は金利に上乗せして組み込める場合がありますが、基本的には自己資金で用意します。
固定資産税は値上がりしたら上がりますか？
市場価格が上がっても、評価額の上昇は年2％以内です。ただし売却や大規模な増改築で再評価されます。
売却時の費用はいくらですか？
売主側は仲介手数料（4〜5％）、譲渡税、エスクロー費用などで売却価格の6〜8％程度が目安です。
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