ロサンゼルス賃貸の退去とデポジット返金｜駐在員の帰任ガイド【2026年版】
駐在員の帰任が決まったら、賃貸住宅の退去で一番気になるのが「セキュリティデポジット(Security Deposit/敷金)はきちんと返ってくるのか」という点です。結論から言うと、カリフォルニア州ではオーナーは退去後21日以内にデポジットを返還するか、控除内容の明細書を送る義務があります。返金トラブルを防ぐ鍵は、①契約に沿った書面での退去通知、②退去前の事前点検(Initial Inspection)の依頼、③写真による記録、④日本の送付先住所を書面で伝えること、の4つです。本記事では、2025年から本格的に始まったAB 2801の写真ルールや、2024年に施行されたAB 12のデポジット上限も含めて、帰任前に知っておきたいポイントをわかりやすく解説します。
結論(ポイント)
返金期限は退去後21日：オーナーは21日以内に全額返還、または控除の明細書(Itemized Statement)と残額を送る必要があります。
事前点検を必ず依頼する：契約終了の2週間前以内に点検を受け、指摘された箇所を自分で直せば控除を避けられます。
写真が証拠になる(AB 2801)：2025年4月1日以降、オーナーは退去後の修繕・清掃の前後に写真を撮り、明細書と一緒に送ることが義務付けられています。
通常損耗は差し引けない：経年劣化や日常使用による傷みは控除できず、プロの清掃費も必要性がある場合に限られます。
送付先住所を書面で伝える：明細書や返金は入居者が指定した住所へ郵送されます。帰国前に必ず伝えておきましょう。
帰任が決まったらまず確認すること
契約の種類と解約通知の期限
まず賃貸契約書(Lease)を開いて、契約の種類と解約条件を確認します。月単位契約(Month-to-Month)の場合、LA郡消費者・ビジネス局(DCBA)は退去の意思を30日前までに書面で通知するよう案内しています。
一方、1年契約などの定期契約(Fixed-Term Lease)の途中で退去する場合、原則として残り期間の家賃を負担する可能性があります。ただし、オーナーには次の入居者を探して損害を軽減する義務(Duty to Mitigate、カリフォルニア州民法1951.2条)があり、早く次の入居者が決まれば負担は空室期間分に限られます(Nolo)。駐在員の契約では、転勤時の中途解約を認める条項(Diplomatic Clauseなどと呼ばれます)が入っていることもあるため、条項の有無と通知期限を確認しましょう。法人契約の場合は、会社の総務・人事担当とも早めに調整してください。
入居時に払ったデポジットの額を確認(AB 12)
2024年7月1日に施行されたAB 12により、カリフォルニア州の住宅用デポジットは家具付き・家具なしにかかわらず原則家賃1か月分までとなりました。個人(または個人のみが出資するLLC)で、所有する賃貸物件が2物件・合計4戸以下の小規模オーナーは2か月分まで受け取れます(LA郡DCBA、Brownstein)。また、「返金不可(Non-Refundable)」のデポジットは認められていません。入居時の領収書や契約書で、預けた金額を把握しておくと、明細書を受け取ったときに確認しやすくなります。
退去前の事前点検(Initial Inspection)を活用する
カリフォルニア州民法1950.5条では、退去前の事前点検を入居者が依頼できる仕組みが定められています(California Civil Code §1950.5)。
オーナーは、どちらかが退去・契約終了の意思を伝えた後、合理的な期間内に、入居者が事前点検を依頼できること(立ち会う権利を含む)を書面で知らせる必要があります。
点検は入居者の依頼に基づき、契約終了日の2週間前以内に行われます。
オーナーは少なくとも48時間前に、点検の日時を書面で通知します(双方が書面で合意すれば省略可)。
点検後、オーナーは控除の対象になり得る修繕・清掃項目のリストを渡します。退去までに自分で対応すれば、その分の控除を避けられます。
AB 2801では、事前点検が行われ、入居者の荷物などで見えない状態でなかったにもかかわらずリストに載っていなかった項目は、原則として控除できないことも明確になりました。理想は、引越し業者の搬出後に点検してもらうことです。帰任時は搬出日・フライト日が固定されがちなので、日程は早めに調整しましょう。なお、点検後に生じた損傷は控除の対象になり得ます。
差し引かれるもの・差し引かれないもの
LA郡DCBAによると、デポジットから差し引けるのは主に次のものです(LA郡DCBA)。
未払いの家賃
入居者や来客によって生じた損傷(通常損耗を超えるもの)
入居時より汚れている場合の清掃費
鍵・ガレージのリモコン・備え付け家具などの返却漏れや交換費用
反対に、日常生活で生じる通常損耗(Ordinary Wear and Tear)は差し引けません。さらにAB 2801により、修繕費は入居開始時の状態に戻すために必要な額までに限られ、プロによるカーペット清掃などの専門清掃も、入居時の状態(通常損耗を除く)に戻すために合理的に必要な場合しか請求できなくなりました(AB 2801)。また、控除額が125ドルを超える場合は、作業や材料の領収書・請求書を明細書に添付する必要があります(Sacramento County Public Law Library)。
AB 2801の写真ルール：入居者も自分で記録を
AB 2801(2024年成立)によって、オーナーには次の写真撮影が義務付けられました。
2025年4月1日以降の退去：鍵の返却後、控除対象となる修繕・清掃を行う前と後に写真を撮影し、明細書と一緒に送付します。
2025年7月1日以降に始まった賃貸：入居直前または入居時にも写真を撮影します。
2025年7月より前に入居した方は、オーナー側に入居時の写真がない場合もあります。だからこそ、入居者自身による記録が重要です。退去時は荷物を搬出した後、各部屋・水回り・床・壁・窓・家電の内部まで、日付がわかる写真や動画で残しておきましょう。入居時の写真が手元にあれば、並べて比較できるよう整理しておくと安心です。
21日以内の返金と、日本への送付
オーナーは退去後21日以内に、明細書と返金を手渡しまたは郵便(First-Class Mail)で送ります。送付先は入居者が指定した住所で、指定がない場合は退去した部屋の住所に送られます(Civil Code §1950.5)。帰国後に旧住所へ届いても受け取れないため、次の点を準備しておきましょう。
日本の住所、または米国内の会社住所・転送先を、メールと書面の両方でオーナーに伝える
米国郵便局(USPS)の転送届を出しておく
返金が小切手の場合に備えて、米国の銀行口座を当面残すかどうかを検討する
オーナーや管理会社のメールアドレス・電話番号を控えておく
返金されない・明細に納得できないとき
21日を過ぎても返金や明細書が届かない、または控除内容に納得できない場合は、次の順番で対応するのが一般的です。
書面で請求する：金額・根拠・期限を記した請求書(Demand Letter)を送ります。記録は後の手続きの証拠にもなります。
無料の調停を利用する：LA郡DCBAには無料の紛争解決プログラム(Dispute Resolution Program)があります。
少額訴訟(Small Claims Court)：個人は12,500ドルまで請求でき、弁護士なしで手続きできます(UCLA Student Legal Services)。
オーナーが悪意(Bad Faith)でデポジットを返さなかった場合、裁判所は実際の損害に加えて、デポジット額の最大2倍までの法定損害賠償を認めることがあります(Civil Code §1950.5)。帰国後は手続きが難しくなるため、出国前に契約書・写真・やり取りの記録をまとめて保存しておきましょう。
日本在住オーナーの方へ：退去精算で気をつけること
オーナーの立場では、21日の期限、退去後の修繕・清掃前後の写真、125ドル超の控除に対する領収書の添付、事前点検の案内といったルールを守ることが、トラブルと賠償リスクを避ける基本です。日本から遠隔で対応する場合は、退去日程の段階から点検・写真撮影・業者手配までの流れを決めておくと安心です。
帰任前の退去チェックリスト
契約書の解約条項・通知期限・中途解約条項を確認した
退去の意思を書面で通知した(月単位契約なら30日前まで)
事前点検(Initial Inspection)を依頼し、指摘箇所に対応した
搬出後に全室の写真・動画を撮影した
鍵・ガレージリモコン・駐車許可証などを返却した
電気・ガス・インターネットなどの解約日を退去日に合わせた
返金・明細書の送付先住所を書面で伝えた
USPSの転送届を出した
よくある質問(FAQ)
デポジットはいつ返ってきますか？
カリフォルニア州では、オーナーは退去後21日以内に全額を返還するか、控除の明細書と残額を送る必要があります。21日を過ぎても連絡がない場合は、まず書面で返還を求めましょう。
帰国後でも返金を受け取れますか？
受け取れます。明細書や返金は入居者が指定した住所へ郵送されるため、退去前に日本の住所や会社の住所を書面で伝えておくことが大切です。住所を伝えないと、退去した部屋の住所に送られてしまいます。
壁の小さな傷や日焼けも差し引かれますか？
日常生活で生じる通常損耗(Ordinary Wear and Tear)は控除できません。どこまでが通常損耗かは程度によって判断されるため、入居時と退去時の写真が重要な証拠になります。
プロのクリーニング代を請求されました。払う必要がありますか？
AB 2801により、プロのカーペット清掃などは、入居時の状態(通常損耗を除く)に戻すために合理的に必要な場合に限り請求できます。必要性に疑問があれば、写真と明細をもとにオーナーへ説明を求めてください。
定期契約の途中で帰任が決まった場合はどうなりますか？
原則として残りの期間の家賃を負担する可能性がありますが、オーナーには次の入居者を探して損害を軽減する義務があります。契約に転勤時の中途解約条項があるかを確認し、早めにオーナーへ相談しましょう。
帰任時の退去・デポジット精算を日本語でご相談ください
Blue Current Estates Co.(CA DRE #02317199)は、トーランスを拠点にロサンゼルス・オレンジカウンティ・サンディエゴで賃貸仲介・売買・プロパティマネジメントを行う不動産会社です。ブローカーの鍵山 学(DRE #01891208)が、帰任に伴う退去通知や事前点検の準備、次のお住まい探し、日本から物件を管理するオーナー様の退去精算まで、日本語で直接ご相談をお受けしています。お気軽にご連絡ください。
お電話：310-243-6564(LA・オレンジカウンティ)/ 858-353-4376(サンディエゴ) メール：info@bluecurrentco.net
本記事は一般的な情報提供を目的としたもので、法律・税務上の助言ではありません。最新の要件は専門家または各自治体にご確認ください。
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