カリフォルニア賃貸経営2026：オーナーが知るべき新法(AB 2801・AB 414・SB 721)
更新日：10月12日
カリフォルニア州の賃貸関連法はここ数年で大きく変わりました。方向性を一言で言えば「証拠主義」。意図ではなく記録で判断される時代になり、写真・書面・期限管理を怠ったオーナーが、正当な請求すらできなくなるケースが増えています。2026年時点で押さえるべきポイントを整理します。
AB 2801：写真なしのデポジット控除はもう通らない
セキュリティデポジットから修繕費を差し引くには、タイムスタンプ付きの写真記録が必須になりました。入居前、退居後(清掃・修繕の前)、そして修繕完了後の3時点での撮影が求められ、写真のない控除は争われた際に認められにくくなっています。退居後21日以内の精算書送付、$125を超える控除には領収書添付、という従来ルールとセットで運用する必要があります。
AB 12とAB 414：デポジットの上限と返金方法
2024年7月以降の新規契約では、セキュリティデポジットは家具付き・なしを問わず原則家賃1ヶ月分が上限です(小規模オーナーには2ヶ月分までの例外あり)。さらに2026年発効のAB 414により、一定の場合にデポジットの電子返金の選択肢提示が求められるなど、返金実務もアップデートされました。紙の小切手を転居先に郵送する運用は見直しの時期です。
SB 721：バルコニー点検の期限はすでに到来
3戸以上の集合住宅に義務付けられたバルコニー等(EEE: 屋外高所構造物)の安全点検は、2026年1月1日が初回期限でした。未実施の物件は早急に有資格者による点検を手配すべき段階です。このほか2026年は、家電に関する開示(AB 628)や災害後のオーナーの修復義務など新しいルールも加わっており、リース雛形の更新が必要です。
まとめ：法令準拠は管理会社の仕事
これらを日本から個人で追い続けるのは現実的ではありません。Blue Current Estatesの管理契約は最新のカリフォルニア州法に準拠しており、入退居時の写真記録、期限管理、点検手配まで含めて日本語でレポートします。現在の管理体制に不安があるオーナー様は、セカンドオピニオンとしてでもお気軽にご相談ください。
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